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Proceso de venta y apartado

Pipeline de 10 etapas por unidad

Cada unidad avanza por un pipeline de 10 etapas (vocabulario oficial, en orden). En Monday vive en la columna status Etapa del tablero Unidades; en el maestro ERP (Enkontrol) las etapas aparecen en mayúsculas y sin acentos (APARTADO, RESERVADO, VENDIDO, INTEGRACION, EN ANALISIS, AUTORIZADO, NOTARIA, ESCRITURADO, ENTREGA, POSTVENTA):

1. Apartado — el cliente apartó la unidad (pago de apartado).
2. Reserva — unidad reservada.
3. Vendido — venta formalizada (apartado + enganche + contrato firmado).
4. Integración — se integra el expediente del cliente.
5. En Análisis — expediente en análisis (crédito / antilavado).
6. Autorizado — crédito o pago autorizado.
7. Notaría — trámite en notaría.
8. Escriturado — escritura firmada.
9. Entrega — unidad entregada al cliente.
10. PostVenta — seguimiento posterior a la entrega.

Traspasos de departamento

• Al pasar a Vendido, la administración de la venta pasa de Ventas a Escrituración. El script de sincronización (npm run sync:etapas) genera la actividad "Venta de {unidad} lista para Escrituración".
• Al pasar a Escriturado, la administración pasa de Escrituración a SAC (Servicio de Atención al Cliente). El script genera la actividad "{unidad} escriturado: pasa a SAC".

Las actividades de traspaso tienen dedup persistente (traspaso:<unidad>:<etapa>): solo se crean una vez por unidad y etapa, en transiciones nuevas (nunca de forma retroactiva en la carga histórica).

Mapeo al estatus grueso (columna Disponibilidad)

El estatus grueso de inventario se deriva de la etapa: sin etapa → DISPONIBLE; Apartado/Reserva → APARTADO; Vendido/Integración/En Análisis/Autorizado/Notaría → VENDIDO; Escriturado/Entrega/PostVenta → ESCRITURADO.

Apartado

1. El cliente elige unidad y se genera la cotización con las 4 propuestas (Bancario, Infonavit-Cofinavit, Contado y Semi-contado).
2. El cliente paga el apartado (mínimo $20,000 MXN; puede pagar una cantidad mayor si lo desea) y firma la carta de apartado.
3. A partir del apartado, el cliente tiene un plazo de hasta 15 días naturales para acudir a las oficinas, formalizar la compra y firmar el contrato, además de realizar los trámites correspondientes.
4. Si el cliente no continúa con el proceso dentro de ese plazo, el desarrollador puede disponer de la unidad apartada y comercializarla, sin responsabilidad alguna.
5. En caso de cancelación y solicitud de devolución (o de liberación de la unidad por vencimiento del plazo), la devolución de la cantidad entregada —o la resultante en caso de penalización— tiene un plazo máximo de 30 días naturales.

Formalización de la venta

La venta se considera realizada cuando se completa: pago de apartado + enganche + firma de contrato y carta compromiso. Una vez realizada, el asesor tiene un máximo de 48 horas para entregar el expediente básico a administración y finanzas.

Checklist del expediente básico

• Formatos generales y formatos de ley antilavado.
• Identificación oficial y su validación.
• CURP y RFC.
• Acta de nacimiento original (y acta de matrimonio, en su caso).
• Comprobante de domicilio.
• Cotizador firmado con el esquema de pago autorizado al cliente.
• Carta compromiso.
• Contrato original impreso y firmado en 3 tantos.
• Copia de los recibos de pago y sus comprobantes.

El expediente básico completo es requisito para hacer válido el pago de la comisión del asesor. El seguimiento a la integración del expediente hasta la escrituración es responsabilidad del asesor de ventas y de gerencia.

Pipeline del apartado en Monday (tablero Apartado, estilo Enkontrol)

El item de Apartado nace en Pago Apartado cuando se da de alta al cliente y avanza por estas etapas:

1. Entrego Documentacion — el cliente entrega su expediente. En Monday hay checkboxes CURP, RFC y Comprobante que se prenden automáticamente al subir cada documento en la app de altas (el INE no tiene checkbox).
2. Pago Apartado — apartado pagado (etapa inicial).
3. Alta Enkontrol — cliente dado de alta en el sistema Enkontrol.
4. Cita Clientes — cita programada para firma.
5. Contrato Enkontrol — contrato generado en Enkontrol.
6. Firma Cliente (Venta) — contrato firmado: la venta se concreta.
7. Cancelacion — apartado cancelado.
8. En Definicion — caso en revisión.

Postventa: cuando el plan de pagos queda LIQUIDADO en la app de cobranza, el item pasa automáticamente a X Escriturar; al escriturarse se marca Escriturado.

Motivo de no compra (oportunidad perdida)

Cuando una oportunidad se pierde, su etapa pasa a Perdido y se registra el motivo (vía POST /api/oportunidades/:id/perder) en el tablero Motivos No Compra, con una de estas categorías:

• Precio — se le hizo caro o no le alcanzó.
• Producto — el inmueble no cubre sus necesidades.
• Ubicacion — la zona no le convence.
• Financiamiento — no le autorizaron el crédito o no le gustaron las condiciones.
• Competencia — compró con otro desarrollador.
• Cliente — motivos personales del cliente.
• Timing — no es el momento de compra.

Cada motivo registrado admite una descripción (comentario del asesor) y puede llevar acción recomendada y responsable, para alimentar decisiones comerciales.

Después de la venta

• Si el esquema incluye mensualidades durante construcción, se genera el plan de pagos y se da seguimiento en la app de cobranza.
• El saldo contra entrega (pago final) se liquida con el crédito hipotecario o con los recursos del cliente, según la propuesta elegida, al momento de la escrituración.