feat(cotizador): multi-desarrollo — ATELIER, ESTANZA, SENDA, SOLANA + DIAGONAL

- Motor de cálculo parametrizado por desarrollo (enganches, descuentos, splits,
  fuente de N, quirk Infonavit-lista); DIAGONAL byte-idéntico
- 285 unidades (5 desarrollos) en seeds, API (?desarrollo=) y board Monday
- Selector de desarrollo en UI, propuestas por config, PDF multi-desarrollo
- Knowledge IA: catálogo por desarrollo + matriz de diferencias (10 docs)
- Tests: cotizador 53, api 99 — fixtures de los Excel validados al centavo

api-gateway/knowledge/catalogo-atelier.md

@@ -0,0 +1,23 @@
+# Catálogo de unidades — Desarrollo ATELIER
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+ATELIER es un desarrollo de **departamentos** de Frasa Desarrollos (manzana 32, lote 1). Inventario: 34 departamentos; al 21-ago-2026 solo **4 están DISPONIBLES** (deptos 10, 17, 27 y 34), 1 vendido y 29 escriturados. Entrega inmediata: la obra ya terminó, por lo que las mensualidades son **un solo pago** en todas las propuestas.
+
+## Modelos
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+- **SOHO** (prototipos E-A / E-B) — ~52–53 m² habitables. Precios de lista entre $2,059,713 y $2,666,831 MXN.
+- **TRIBECA** (prototipos 2R-A / 2R-B / 2R-C) — ~75–83 m² habitables. Precios entre $2,985,326 y $4,451,040 MXN. Los 4 departamentos disponibles son TRIBECA ($3,750,500 a $4,250,600).
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+ATELIER tiene **precio único** por departamento: no existe distinción con/sin acabados (cocina y clóset). El apartado estándar es $20,000 MXN y se descuenta del enganche. Cuota de mantenimiento: pendiente de definir.
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+## Esquema de propuestas
+
+Las 4 propuestas de ATELIER son **CONTADO, SEMI CONTADO, COFINAVIT y BANCARIO** (no hay Infonavit). Descuentos por defecto: 0% en las cuatro (editables en el cotizador). N = 1 pago siempre.
+
+- **Contado** — enganche 90% del precio final menos apartado; pago final 10%. Sin mensualidades.
+- **Semi contado** — enganche 50% del precio final menos apartado; mensualidades 40% en 1 pago; pago final 10%.
+- **Cofinavit** — enganche 2.5% del precio final menos apartado; mensualidades 2.5% en 1 pago; pago final 95%. (Es la estructura del Infonavit de DIAGONAL pero calculada sobre precio final, sin el quirk del precio de lista.)
+- **Bancario** — enganche 5% del **precio de lista** menos apartado; mensualidades = remanente (precio final − pago final − enganche − apartado) en 1 pago; pago final 90% del precio final.
+
+Ejemplo validado (depto 10, precio $3,997,500, apartado $20,000): Contado enganche $3,577,750 / pago final $399,750; Semi enganche $1,978,750 / mensualidad $1,599,000 / pago final $399,750; Cofinavit enganche $79,937.50 / mensualidad $99,937.50 / pago final $3,797,625; Bancario enganche $179,875 / mensualidad $199,875 / pago final $3,597,750.
+
+Vigencia de la cotización: 3 días naturales; 7 días para formalizar tras el apartado. No incluye gastos de escrituración.

api-gateway/knowledge/catalogo-estanza.md

@@ -0,0 +1,23 @@
+# Catálogo de unidades — Desarrollo ESTANZA
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+ESTANZA es un desarrollo de **casas** de Frasa Desarrollos (manzana 92, lote 32). Inventario: 64 casas; al 21-ago-2026 hay **13 DISPONIBLES** (9 DUPLO A y 4 DUPLO B), 2 apartadas, 5 vendidas y 44 escrituradas.
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+## Modelos
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+- **DUPLO A** — 69.06 m² de construcción (63.99 m² habitables), terreno tipo 56.17 m², 1 cajón. Precios entre $2,248,242 y $2,752,486 MXN.
+- **DUPLO B** — 69.18 m² de construcción (64.05 m² habitables), terreno tipo 63.83 m², 1 cajón. Precios entre $2,241,564 y $2,653,052 MXN.
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+Las casas disponibles van de $2,345,652 a $2,581,017 MXN. ESTANZA tiene **precio único** por casa (sin distinción de acabados). Apartado estándar $20,000 MXN (se descuenta del enganche). Cuota de mantenimiento: pendiente de definir. 7 casas marcadas "R.U.V." aplican a Infonavit tradicional.
+
+## Esquema de propuestas
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+Las mismas **4 propuestas que DIAGONAL** (Bancario, Infonavit-Cofinavit, Contado, Semi contado), con descuentos por defecto 0% en las cuatro (editables). El plazo N es fijo: **1 mensualidad** (terminación de obra = 1 mes en todo el inventario).
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+- **Bancario** — enganche 2.5% del precio final menos apartado; mensualidades 7.5% del precio final ÷ N; **pago final 90% del precio de LISTA** (quirk heredado: con descuento > 0 la suma no cuadra, así está en el Excel).
+- **Infonavit-Cofinavit** — enganche 2.5% del precio final menos apartado; mensualidades 2.5% del precio final ÷ N; **pago final 95% del precio de LISTA** (mismo quirk).
+- **Contado** — enganche 90% del precio final menos apartado; pago final 10%. Sin mensualidades.
+- **Semi contado** — enganche 50% del precio final menos apartado; mensualidades 40% del precio final ÷ N; pago final 10%.
+
+Ejemplo validado (casa 52, precio $2,437,250, apartado $20,000, N=1): Bancario enganche $40,931.25 / mensualidad $182,793.75 / pago final $2,193,525; Infonavit enganche $40,931.25 / mensualidad $60,931.25 / pago final $2,315,387.50; Contado enganche $2,173,525 / pago final $243,725; Semi contado enganche $1,198,625 / mensualidad $974,900 / pago final $243,725.
+
+Vigencia de la cotización: 3 días naturales; 7 días para formalizar. No incluye gastos de escrituración.

api-gateway/knowledge/catalogo-senda.md

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+# Catálogo de unidades — Desarrollo SENDA
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+SENDA es un desarrollo de **casas** de Frasa Desarrollos. Los códigos de unidad tienen la forma `manzana-lote-casa` (ej. 411-1-7 = manzana 411, lote 1, casa 7). Inventario: **139 casas**; al 19-ago-2026 hay **43 DISPONIBLES**, 1 apartada, 56 vendidas y 39 bloqueadas.
+
+## Modelos
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+- **HIMALAYA** (prototipo UNE-C) — 69.33 m² de construcción. Precios $2,287,000 – $2,468,483 MXN. 14 disponibles.
+- **SANTIAGO** (prototipo LAUREL) — 63.95 m². Precios $2,450,000 – $2,750,000 MXN. 6 disponibles.
+- **ESMERALDA PB / PA** (prototipo CUADRUPLEX) — 55.2 / 55.78 m². Precio único $1,948,000 (PB) y $1,850,000 (PA). 23 disponibles.
+- **SANTA CRUZ** (prototipo DUPLO) — 2 unidades, ambas vendidas.
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+Las casas disponibles van de $1,850,000 a $2,700,000 MXN. SENDA tiene **precio único** (precio preventa; sin distinción de acabados). Apartado estándar $20,000 MXN, que se descuenta del enganche. Cuota de mantenimiento: pendiente de definir.
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+## Esquema de propuestas
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+Las 4 propuestas (Bancario, Infonavit-Cofinavit, Contado, Semi contado) calculan **todo sobre el precio final** (sin el quirk del precio de lista de DIAGONAL):
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+- **Bancario** — enganche **5%** del precio final menos apartado; mensualidades 5% del precio final ÷ N; pago final 90%. Descuento default 0% (editable).
+- **Infonavit-Cofinavit** — enganche 2.5% del precio final menos apartado; mensualidades 2.5% ÷ N; pago final 95%. Descuento default 0% (editable).
+- **Contado** — descuento **2% fijo**; enganche 90% del precio final menos apartado; pago final 10%. Sin mensualidades.
+- **Semi contado** — descuento **1% fijo**; esquema **50 / 45 / 5**: enganche 50% del precio final menos apartado, mensualidades 45% ÷ N, pago final **5%** (en DIAGONAL es 40% y 10%).
+
+N = meses aproximados a la escritura, calculado como (fecha de entrega − hoy) / 30.4 días. **Ojo:** las unidades que aún no tienen fecha de terminación de obra (todas las CUADRUPLEX 411-25-* y varias más) no permiten calcular mensualidades; el cotizador muestra "—" en ese concepto, pero enganche y pago final sí se calculan.
+
+Ejemplo validado (casa 411-1-7, precio $2,451,750, N=4, sin apartado registrado): Bancario enganche $122,587.50 / mensualidad $30,646.88 / pago final $2,206,575; Infonavit enganche $61,293.75 / mensualidad $15,323.44 / pago final $2,329,162.50; Contado (2% desc) precio final $2,402,715, enganche $2,162,443.50, pago final $240,271.50; Semi (1% desc) precio final $2,427,232.50, enganche $1,213,616.25, mensualidad $273,063.66, pago final $121,361.63.
+
+Vigencia de la cotización: 3 días naturales; 7 días para formalizar tras el apartado. No incluye gastos de escrituración.

api-gateway/knowledge/catalogo-solana.md

@@ -0,0 +1,25 @@
+# Catálogo de unidades — Desarrollo SOLANA
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+SOLANA es un desarrollo de **casas** de Frasa Desarrollos en dos etapas: SOLANA I (ubicaciones 1A–5A) y SOLANA II (ubicaciones 6–10). Inventario: **10 casas**; al 21-ago-2026 quedan **3 DISPONIBLES** (casas 6, 7 y 9, todas MIRADOR de etapa SOLANA II), 3 vendidas y 4 escrituradas.
+
+## Modelos
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+- **PANORAMA** (prototipo UNE-C) — 69.33 m² de construcción, 2 cajones. Precios $2,767,518 – $2,990,445 MXN (etapa SOLANA I; sin disponibles).
+- **MIRADOR** (prototipos LAUREL, DUPLO-A, DUPLO-B) — 56.17 – 69.33 m². Precios $2,560,000 – $3,400,000 MXN. Las 3 disponibles ($2,560,000 a $2,605,000) son MIRADOR.
+
+SOLANA tiene **precio único** (precio preventa; sin distinción de acabados). Apartado estándar $20,000 MXN, que se descuenta del enganche. Cuota de mantenimiento: pendiente.
+
+## Esquema de propuestas
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+Las 4 propuestas (Bancario, Infonavit, Contado, Semi contado) con descuentos por defecto 0% (editables; cada propuesta admite dos conceptos de descuento que se suman). Todo se calcula sobre el **precio final** (sin el quirk del precio de lista de DIAGONAL):
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+- **Bancario** — enganche **5%** del precio final menos apartado; mensualidades 5% del precio final ÷ N; pago final 90%.
+- **Infonavit** — **enganche 0%** (no se descuenta apartado porque no hay enganche); mensualidades 5% del precio final ÷ N; pago final 95%.
+- **Contado** — enganche 90% del precio final menos apartado; pago final 10%. Sin mensualidades.
+- **Semi contado** — enganche 50% del precio final menos apartado; mensualidades 40% ÷ N; pago final 10%.
+
+N no viene de una fecha de entrega: es el dato **"meses para firma aprox"** del inventario, propio de cada casa (1 a 4 meses).
+
+Ejemplo validado (casa 6, precio $2,560,000, N=1, apartado $20,000): Bancario enganche $108,000 / mensualidad $128,000 / pago final $2,304,000; Infonavit enganche $0 / mensualidad $128,000 / pago final $2,432,000; Contado enganche $2,284,000 / pago final $256,000; Semi contado enganche $1,260,000 / mensualidad $1,024,000 / pago final $256,000.
+
+Vigencia de la cotización: 3 días naturales; 7 días para formalizar tras el apartado. No incluye gastos de escrituración.

api-gateway/knowledge/propuestas-cotizador.md

@@ -1,15 +1,22 @@
 # Las 4 propuestas del cotizador Frasa
 
-El cotizador genera siempre 4 propuestas comerciales para la misma unidad. Todas parten del **precio de lista** (sin o con acabados, según lo que elija el cliente) y del **apartado** (por defecto $20,000 MXN), que ya se pagó y se descuenta del enganche.
+El cotizador genera 4 propuestas comerciales para la misma unidad. Todas parten del **precio de lista** (sin o con acabados, según lo que elija el cliente; en ATELIER, ESTANZA, SENDA y SOLANA hay un solo precio) y del **apartado** (por defecto $20,000 MXN), que ya se pagó y se descuenta del enganche.
+
+**Este documento describe el esquema de DIAGONAL.** Los demás desarrollos usan la misma estructura pero con porcentajes y reglas propios; ver el catálogo de cada desarrollo:
+
+- **ATELIER** — Contado / Semi contado / **Cofinavit** (no hay Infonavit) / Bancario. Bancario con enganche 5% sobre precio de lista. Entrega inmediata: las mensualidades son 1 solo pago. Descuentos default 0%.
+- **ESTANZA** — las mismas 4 de DIAGONAL, pero el enganche se calcula sobre el precio final y el **pago final de Bancario/Infonavit sobre el precio de lista**; N fijo = 1 mensualidad. Descuentos default 0%.
+- **SENDA** — Bancario con enganche 5%; Semi contado 50/45/**5**; Contado con 2% y Semi con 1% de descuento default; todo sobre precio final (sin quirk de lista). Unidades sin fecha de entrega: no se pueden calcular mensualidades ("—").
+- **SOLANA** — Bancario con enganche 5%; **Infonavit con enganche 0%**; N = "meses para firma" de cada casa (1–4). Descuentos default 0%.
 
 Elementos comunes a las 4 propuestas:
 
-- **Descuento**: fracción sobre el precio de lista. Valores por defecto: Bancario 0%, Infonavit-Cofinavit 0%, Contado 2%, Semi-contado 1%.
+- **Descuento**: fracción sobre el precio de lista. Valores por defecto en DIAGONAL: Bancario 0%, Infonavit-Cofinavit 0%, Contado 2%, Semi-contado 1%.
 - **Monto de descuento** = precio de lista × descuento.
 - **Precio final** = precio de lista − monto de descuento.
 - **Número de mensualidades (N)**: meses completos desde hoy hasta la fecha de entrega de la unidad (mínimo 1). Las mensualidades se pagan durante la construcción.
 
-## Propuesta 1 — Crédito Bancario
+## Propuesta 1 — Crédito Bancario (DIAGONAL)
 
 Para clientes que liquidarán con crédito hipotecario bancario a la entrega.
 
@@ -17,7 +24,7 @@ Para clientes que liquidarán con crédito hipotecario bancario a la entrega.
 - Pago final (contra entrega, cubierto por el crédito) = 90% del precio final con descuento.
 - Mensualidades = precio final − apartado − enganche − pago final, dividido entre N.
 
-## Propuesta 2 — Crédito Infonavit / Cofinavit
+## Propuesta 2 — Crédito Infonavit / Cofinavit (DIAGONAL)
 
 Para clientes que liquidarán con crédito Infonavit o Cofinavit (Infonavit + banco) a la entrega.
 
@@ -25,7 +32,7 @@ Para clientes que liquidarán con crédito Infonavit o Cofinavit (Infonavit + ba
 - Pago final (contra entrega, cubierto por el crédito) = 95% del precio final con descuento.
 - Mensualidades = precio de **lista** − pago final − apartado − enganche, dividido entre N. (Ojo: el Excel del cotizador usa aquí el precio de lista, no el precio final; así está validado y así se calcula.)
 
-## Propuesta 3 — Contado
+## Propuesta 3 — Contado (DIAGONAL)
 
 Sin mensualidades: el cliente paga casi todo de inmediato.
 
@@ -33,7 +40,7 @@ Sin mensualidades: el cliente paga casi todo de inmediato.
 - Pago final = 10% del precio final con descuento.
 - Mensualidad: no aplica (N/A).
 
-## Propuesta 4 — Semi-contado
+## Propuesta 4 — Semi-contado (DIAGONAL)
 
 Esquema 50 / 40 / 10 sobre el precio final con descuento.