feat(cotizador): multi-desarrollo — ATELIER, ESTANZA, SENDA, SOLANA + DIAGONAL

- Motor de cálculo parametrizado por desarrollo (enganches, descuentos, splits,
  fuente de N, quirk Infonavit-lista); DIAGONAL byte-idéntico
- 285 unidades (5 desarrollos) en seeds, API (?desarrollo=) y board Monday
- Selector de desarrollo en UI, propuestas por config, PDF multi-desarrollo
- Knowledge IA: catálogo por desarrollo + matriz de diferencias (10 docs)
- Tests: cotizador 53, api 99 — fixtures de los Excel validados al centavo

api-gateway/src/services/cotizacion.service.ts

@@ -1,21 +1,24 @@
 /**
- * Cálculos replicados fielmente del Excel de producción "COTIZADOR" de
- * Frasa Desarrollos (port de apps/cotizador/src/lib/calculations.ts).
- * NO "corregir" las fórmulas: algunas usan precio de lista donde
- * intuitivamente iría precio final; así está en el Excel y así debe quedar.
+ * Cálculos replicados fielmente de los Excel de producción "COTIZADOR" de
+ * Frasa Desarrollos (port parametrizado de apps/cotizador/src/lib/calculations.ts
+ * + src/data/desarrollos.ts). NO "corregir" las fórmulas: algunas usan precio
+ * de lista donde intuitivamente iría precio final; así está en los Excel y
+ * así debe quedar.
  */
 
 export interface UnidadCotizable {
   codigo: string
   modelo: string
-  fechaEntrega: string // ISO 'YYYY-MM-DD' (terminación de obra)
+  fechaEntrega: string | null // ISO 'YYYY-MM-DD'; null si no aplica o se desconoce
   supEstacionamiento: number
   supConstruccion: number
   supExcedente: number
   precioSinAcabados: number
   precioConAcabados: number
-  status: 'DISPONIBLE' | 'APARTADA' | 'VENDIDA'
+  status: string // DISPONIBLE | APARTADA | VENDIDA | APARTADO | VENDIDO | ESCRITURADO | BLOQUEADO
   desarrollo: string
+  /** Plazo de mensualidades cuando lo fija el inventario (SOLANA: meses para firma) */
+  mesesParaFirma?: number | null
 }
 
 export type TipoPropuesta =
@@ -33,7 +36,7 @@ export interface DescuentosPropuestas {
 
 export const APARTADO_DEFAULT = 20000
 
-// Descuentos por defecto de cada propuesta (fracción, no porcentaje)
+// Descuentos por defecto de DIAGONAL (fracción, no porcentaje)
 export const DESCUENTOS_DEFAULT: DescuentosPropuestas = {
   creditoBancario: 0,
   creditoInfonavit: 0,
@@ -41,24 +44,123 @@ export const DESCUENTOS_DEFAULT: DescuentosPropuestas = {
   semiContado: 0.01,
 }
 
+// ---------- Parametrización por desarrollo ----------
+
+type BasePrecio = 'lista' | 'final'
+type ModoMensualidades = 'ninguna' | 'remanente' | 'remanenteLista' | 'porcentaje'
+
+interface PropuestaConfig {
+  tipo: TipoPropuesta
+  claveDescuento: keyof DescuentosPropuestas
+  titulo: string
+  descuentoDefault: number
+  pctEnganche: number
+  engancheBase: BasePrecio
+  pctPagoFinal: number
+  pagoFinalBase: BasePrecio
+  modoMensualidades: ModoMensualidades
+  engancheCeroSinApartado?: boolean
+}
+
+interface ParametrosDesarrollo {
+  id: string
+  precioUnico: boolean
+  fuenteDeN: 'fechaEntrega' | 'fijo' | 'porUnidad'
+  nFijo?: number
+  propuestas: PropuestaConfig[]
+}
+
+/**
+ * Espejo de apps/cotizador/src/data/desarrollos.ts (mantener sincronizados).
+ * Detalle celda por celda en reference/cotizadores/*.md.
+ */
+export const DESARROLLOS: Record<string, ParametrosDesarrollo> = {
+  DIAGONAL: {
+    id: 'DIAGONAL',
+    precioUnico: false,
+    fuenteDeN: 'fechaEntrega',
+    propuestas: [
+      { tipo: 'CREDITO_BANCARIO', claveDescuento: 'creditoBancario', titulo: 'Crédito Bancario', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.025, engancheBase: 'lista', pctPagoFinal: 0.9, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'remanente' },
+      { tipo: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT', claveDescuento: 'creditoInfonavit', titulo: 'Crédito Infonavit-Cofinavit', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.025, engancheBase: 'lista', pctPagoFinal: 0.95, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'remanenteLista' },
+      { tipo: 'CONTADO', claveDescuento: 'contado', titulo: 'Contado', descuentoDefault: 0.02, pctEnganche: 0.9, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'ninguna' },
+      { tipo: 'SEMI_CONTADO', claveDescuento: 'semiContado', titulo: 'Semi Contado', descuentoDefault: 0.01, pctEnganche: 0.5, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+    ],
+  },
+  ATELIER: {
+    id: 'ATELIER',
+    precioUnico: true,
+    fuenteDeN: 'fijo',
+    nFijo: 1,
+    propuestas: [
+      { tipo: 'CREDITO_BANCARIO', claveDescuento: 'creditoBancario', titulo: 'Crédito Bancario', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.05, engancheBase: 'lista', pctPagoFinal: 0.9, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'remanente' },
+      { tipo: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT', claveDescuento: 'creditoInfonavit', titulo: 'Crédito Cofinavit', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.025, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.95, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+      { tipo: 'CONTADO', claveDescuento: 'contado', titulo: 'Contado', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.9, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'ninguna' },
+      { tipo: 'SEMI_CONTADO', claveDescuento: 'semiContado', titulo: 'Semi Contado', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.5, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+    ],
+  },
+  ESTANZA: {
+    id: 'ESTANZA',
+    precioUnico: true,
+    fuenteDeN: 'fijo',
+    nFijo: 1,
+    propuestas: [
+      { tipo: 'CREDITO_BANCARIO', claveDescuento: 'creditoBancario', titulo: 'Crédito Bancario', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.025, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.9, pagoFinalBase: 'lista', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+      { tipo: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT', claveDescuento: 'creditoInfonavit', titulo: 'Crédito Infonavit-Cofinavit', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.025, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.95, pagoFinalBase: 'lista', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+      { tipo: 'CONTADO', claveDescuento: 'contado', titulo: 'Contado', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.9, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'ninguna' },
+      { tipo: 'SEMI_CONTADO', claveDescuento: 'semiContado', titulo: 'Semi Contado', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.5, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+    ],
+  },
+  SENDA: {
+    id: 'SENDA',
+    precioUnico: true,
+    fuenteDeN: 'fechaEntrega',
+    propuestas: [
+      { tipo: 'CREDITO_BANCARIO', claveDescuento: 'creditoBancario', titulo: 'Crédito Bancario', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.05, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.9, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+      { tipo: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT', claveDescuento: 'creditoInfonavit', titulo: 'Crédito Infonavit-Cofinavit', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.025, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.95, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+      { tipo: 'CONTADO', claveDescuento: 'contado', titulo: 'Contado', descuentoDefault: 0.02, pctEnganche: 0.9, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'ninguna' },
+      { tipo: 'SEMI_CONTADO', claveDescuento: 'semiContado', titulo: 'Semi Contado', descuentoDefault: 0.01, pctEnganche: 0.5, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.05, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+    ],
+  },
+  SOLANA: {
+    id: 'SOLANA',
+    precioUnico: true,
+    fuenteDeN: 'porUnidad',
+    propuestas: [
+      { tipo: 'CREDITO_BANCARIO', claveDescuento: 'creditoBancario', titulo: 'Crédito Bancario', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.05, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.9, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+      { tipo: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT', claveDescuento: 'creditoInfonavit', titulo: 'Crédito Infonavit-Cofinavit', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.95, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje', engancheCeroSinApartado: true },
+      { tipo: 'CONTADO', claveDescuento: 'contado', titulo: 'Contado', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.9, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'ninguna' },
+      { tipo: 'SEMI_CONTADO', claveDescuento: 'semiContado', titulo: 'Semi Contado', descuentoDefault: 0, pctEnganche: 0.5, engancheBase: 'final', pctPagoFinal: 0.1, pagoFinalBase: 'final', modoMensualidades: 'porcentaje' },
+    ],
+  },
+}
+
+const DESARROLLO_DEFAULT = 'DIAGONAL'
+
+function obtenerDesarrollo(id?: string | null): ParametrosDesarrollo {
+  return (id && DESARROLLOS[id]) || DESARROLLOS[DESARROLLO_DEFAULT]!
+}
+
 export interface PropuestaResultado {
   tipo: TipoPropuesta
+  titulo: string
   descuento: number // fracción (0.02 = 2%)
   montoDescuento: number
   precioFinal: number // precio lista - descuento
   enganche: number // NETO del apartado (el apartado ya se pagó)
-  numMensualidades: number
-  mensualidad: number | null // null => N/A (Contado)
-  mensualidadesTotal: number | null // null => N/A (Contado)
+  numMensualidades: number | null // null => plazo desconocido (sin fecha de entrega)
+  mensualidad: number | null // null => N/A (Contado) o plazo desconocido
+  mensualidadesTotal: number | null // null => N/A (Contado) o plazo desconocido
   pagoFinal: number
+  notaMensualidades?: string
 }
 
 export interface CotizacionInput {
   unidad: UnidadCotizable
-  acabados: boolean // true => incluye cocina y closet
+  acabados: boolean // true => incluye cocina y closet (ignorado en precio único)
   apartado: number
   descuentos: DescuentosPropuestas
-  /** Permite forzar N en tests; por defecto se calcula desde fechaEntrega */
+  desarrollo?: string
+  /** Permite forzar N en tests; por defecto se resuelve según la fuenteDeN del desarrollo */
   numMeses?: number
 }
 
@@ -70,6 +172,21 @@ export function calcularNumMensualidades(fechaEntrega: string, hoy: Date = new D
   return Math.max(1, Math.round((entrega.getTime() - hoy.getTime()) / MS_POR_MES))
 }
 
+/** Resuelve N según la fuente del desarrollo (null si no se puede conocer) */
+export function resolverNumMensualidades(
+  unidad: UnidadCotizable,
+  params: ParametrosDesarrollo,
+): number | null {
+  switch (params.fuenteDeN) {
+    case 'fijo':
+      return params.nFijo ?? 1
+    case 'porUnidad':
+      return unidad.mesesParaFirma ?? null
+    case 'fechaEntrega':
+      return unidad.fechaEntrega ? calcularNumMensualidades(unidad.fechaEntrega) : null
+  }
+}
+
 function baseComun(precioLista: number, descuento: number) {
   // Excel COTIZADOR: MONTO DE DESCUENTO y PRECIO FINAL C/DESC
   const montoDescuento = precioLista * descuento
@@ -77,89 +194,60 @@ function baseComun(precioLista: number, descuento: number) {
   return { montoDescuento, precioFinal }
 }
 
-/** PROPUESTA 1 — CRÉDITO BANCARIO */
-function calcularBancario(precioLista: number, apartado: number, descuento: number, n: number): PropuestaResultado {
+/** Calcula una propuesta comercial con los parámetros dados */
+function calcularPropuestaConfig(
+  cfg: PropuestaConfig,
+  precioLista: number,
+  apartado: number,
+  descuento: number,
+  n: number | null,
+): PropuestaResultado {
   const { montoDescuento, precioFinal } = baseComun(precioLista, descuento)
-  // Excel COTIZADOR!M17 — enganche 2.5% sobre precio LISTA, neto del apartado
-  const enganche = 0.025 * precioLista - apartado
-  // Excel COTIZADOR!M19 — pago final 90% del precio final c/desc
-  const pagoFinal = 0.9 * precioFinal
-  // Excel COTIZADOR!M18 — remanente a mensualidades
-  const mensualidadesTotal = precioFinal - apartado - enganche - pagoFinal
+
+  const baseEnganche = cfg.engancheBase === 'lista' ? precioLista : precioFinal
+  const enganche =
+    cfg.engancheCeroSinApartado && cfg.pctEnganche === 0
+      ? 0
+      : cfg.pctEnganche * baseEnganche - apartado
+
+  const basePagoFinal = cfg.pagoFinalBase === 'lista' ? precioLista : precioFinal
+  const pagoFinal = cfg.pctPagoFinal * basePagoFinal
+
+  let mensualidadesTotal: number | null = null
+  let mensualidad: number | null = null
+  let notaMensualidades: string | undefined
+  if (cfg.modoMensualidades !== 'ninguna') {
+    if (n === null) {
+      notaMensualidades = 'sin fecha de entrega'
+    } else {
+      switch (cfg.modoMensualidades) {
+        case 'remanente':
+          mensualidadesTotal = precioFinal - apartado - enganche - pagoFinal
+          break
+        case 'remanenteLista':
+          // Quirk DIAGONAL Infonavit: el Excel usa precioLista aquí, NO precioFinal
+          mensualidadesTotal = precioLista - pagoFinal - apartado - enganche
+          break
+        case 'porcentaje':
+          mensualidadesTotal = precioFinal * (1 - cfg.pctEnganche - cfg.pctPagoFinal)
+          break
+      }
+      mensualidad = mensualidadesTotal / n
+    }
+  }
+
   return {
-    tipo: 'CREDITO_BANCARIO',
+    tipo: cfg.tipo,
+    titulo: cfg.titulo,
     descuento,
     montoDescuento,
     precioFinal,
     enganche,
     numMensualidades: n,
-    mensualidad: mensualidadesTotal / n,
-    mensualidadesTotal,
-    pagoFinal,
-  }
-}
-
-/** PROPUESTA 2 — CRÉDITO INFONAVIT-COFINAVIT */
-function calcularInfonavit(precioLista: number, apartado: number, descuento: number, n: number): PropuestaResultado {
-  const { montoDescuento, precioFinal } = baseComun(precioLista, descuento)
-  // Excel COTIZADOR!M26 — enganche 2.5% sobre precio LISTA, neto del apartado
-  const enganche = 0.025 * precioLista - apartado
-  // Excel COTIZADOR!M28 — pago final 95% del precio final c/desc
-  const pagoFinal = 0.95 * precioFinal
-  // Excel COTIZADOR!M27 — OJO: el Excel usa precioLista aquí, NO precioFinal. Replicar tal cual.
-  const mensualidadesTotal = precioLista - pagoFinal - apartado - enganche
-  return {
-    tipo: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT',
-    descuento,
-    montoDescuento,
-    precioFinal,
-    enganche,
-    numMensualidades: n,
-    mensualidad: mensualidadesTotal / n,
-    mensualidadesTotal,
-    pagoFinal,
-  }
-}
-
-/** PROPUESTA 3 — CONTADO (sin mensualidades) */
-function calcularContado(precioLista: number, apartado: number, descuento: number, n: number): PropuestaResultado {
-  const { montoDescuento, precioFinal } = baseComun(precioLista, descuento)
-  // Excel COTIZADOR!M36 — enganche 90% del precio final c/desc, neto del apartado
-  const enganche = 0.9 * precioFinal - apartado
-  // Excel COTIZADOR!M37 — pago final 10% del precio final c/desc
-  const pagoFinal = 0.1 * precioFinal
-  return {
-    tipo: 'CONTADO',
-    descuento,
-    montoDescuento,
-    precioFinal,
-    enganche,
-    numMensualidades: n,
-    mensualidad: null, // N/A
-    mensualidadesTotal: null, // N/A
-    pagoFinal,
-  }
-}
-
-/** PROPUESTA 4 — SEMI CONTADO */
-function calcularSemiContado(precioLista: number, apartado: number, descuento: number, n: number): PropuestaResultado {
-  const { montoDescuento, precioFinal } = baseComun(precioLista, descuento)
-  // Excel COTIZADOR!M45 — enganche 50% del precio final c/desc, neto del apartado
-  const enganche = 0.5 * precioFinal - apartado
-  // Excel COTIZADOR!M46 — 40% del precio final a mensualidades (= 1 - 0.5 - 0.1)
-  const mensualidadesTotal = precioFinal * 0.4
-  // Excel COTIZADOR!M47 — pago final 10% del precio final c/desc
-  const pagoFinal = 0.1 * precioFinal
-  return {
-    tipo: 'SEMI_CONTADO',
-    descuento,
-    montoDescuento,
-    precioFinal,
-    enganche,
-    numMensualidades: n,
-    mensualidad: mensualidadesTotal / n,
+    mensualidad,
     mensualidadesTotal,
     pagoFinal,
+    ...(notaMensualidades !== undefined ? { notaMensualidades } : {}),
   }
 }
 
@@ -171,8 +259,10 @@ export function obtenerPrecioLista(unidad: UnidadCotizable, acabados: boolean):
 /**
  * Total pagado por el cliente en una propuesta:
  * apartado + enganche (neto del apartado) + mensualidades + pago final.
+ * null cuando el total no se puede conocer (plazo desconocido).
  */
-export function totalPagado(p: PropuestaResultado, apartado: number): number {
+export function totalPagado(p: PropuestaResultado, apartado: number): number | null {
+  if (p.notaMensualidades) return null
   return apartado + p.enganche + (p.mensualidadesTotal ?? 0) + p.pagoFinal
 }
 
@@ -188,39 +278,32 @@ export function indiceMenorTotal(totales: number[]): number {
   return indice
 }
 
-/** Calcula las 4 propuestas comerciales */
+/** Calcula las propuestas comerciales del desarrollo de la unidad */
 export function calcularPropuestas(input: CotizacionInput): PropuestaResultado[] {
   const { unidad, acabados, apartado, descuentos } = input
+  const params = obtenerDesarrollo(input.desarrollo ?? unidad.desarrollo ?? DESARROLLO_DEFAULT)
   const precioLista = obtenerPrecioLista(unidad, acabados)
-  const n = input.numMeses ?? calcularNumMensualidades(unidad.fechaEntrega)
-  return [
-    calcularBancario(precioLista, apartado, descuentos.creditoBancario, n),
-    calcularInfonavit(precioLista, apartado, descuentos.creditoInfonavit, n),
-    calcularContado(precioLista, apartado, descuentos.contado, n),
-    calcularSemiContado(precioLista, apartado, descuentos.semiContado, n),
-  ]
+  const n = input.numMeses ?? resolverNumMensualidades(unidad, params)
+  return params.propuestas.map((cfg) =>
+    calcularPropuestaConfig(cfg, precioLista, apartado, descuentos[cfg.claveDescuento], n),
+  )
 }
 
 /** Mapa entre el nombre del API (body) y el nombre interno de la propuesta */
 export const TIPO_PROPUESTA_API = {
   BANCARIO: 'CREDITO_BANCARIO',
   INFONAVIT: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT',
+  COFINAVIT: 'CREDITO_INFONAVIT_COFINAVIT',
   CONTADO: 'CONTADO',
   SEMI_CONTADO: 'SEMI_CONTADO',
 } as const
 
 export type TipoPropuestaApi = keyof typeof TIPO_PROPUESTA_API
 
-const DESCUENTO_DEFAULT_POR_TIPO: Record<TipoPropuestaApi, number> = {
-  BANCARIO: DESCUENTOS_DEFAULT.creditoBancario,
-  INFONAVIT: DESCUENTOS_DEFAULT.creditoInfonavit,
-  CONTADO: DESCUENTOS_DEFAULT.contado,
-  SEMI_CONTADO: DESCUENTOS_DEFAULT.semiContado,
-}
-
 /**
- * Calcula UNA propuesta (la elegida por el cliente) para persistir/cotizar.
- * `descuento` opcional (fracción); si no viene, usa el default del tipo.
+ * Calcula UNA propuesta (la elegida por el cliente) para persistir/cotizar,
+ * con los parámetros del desarrollo de la unidad.
+ * `descuento` opcional (fracción); si no viene, usa el default de la propuesta.
  */
 export function calcularPropuesta(
   unidad: UnidadCotizable,
@@ -229,17 +312,14 @@ export function calcularPropuesta(
   apartado: number = APARTADO_DEFAULT,
   descuento?: number,
 ): PropuestaResultado {
-  const precioLista = obtenerPrecioLista(unidad, acabados)
-  const n = calcularNumMensualidades(unidad.fechaEntrega)
-  const d = descuento ?? DESCUENTO_DEFAULT_POR_TIPO[tipo]
-  switch (tipo) {
-    case 'BANCARIO':
-      return calcularBancario(precioLista, apartado, d, n)
-    case 'INFONAVIT':
-      return calcularInfonavit(precioLista, apartado, d, n)
-    case 'CONTADO':
-      return calcularContado(precioLista, apartado, d, n)
-    case 'SEMI_CONTADO':
-      return calcularSemiContado(precioLista, apartado, d, n)
+  const params = obtenerDesarrollo(unidad.desarrollo)
+  const tipoInterno = TIPO_PROPUESTA_API[tipo]
+  const cfg = params.propuestas.find((p) => p.tipo === tipoInterno)
+  if (!cfg) {
+    throw new Error(`La propuesta ${tipo} no aplica para el desarrollo ${params.id}`)
   }
+  const precioLista = obtenerPrecioLista(unidad, acabados)
+  const n = resolverNumMensualidades(unidad, params)
+  const d = descuento ?? cfg.descuentoDefault
+  return calcularPropuestaConfig(cfg, precioLista, apartado, d, n)
 }